Conhecer os principais motivos para anulação do leilão extrajudicial é fundamental para todos que estão envolvidos nesse processo.
Embora não se trate de uma venda por decisão da justiça, é necessário observar determinadas regras para garantir a validade da transação. Do contrário, a transação pode ser anulada.
Neste artigo, você vai conferir todos os detalhes sobre o leilão extrajudicial.
O que é um leilão extrajudicial
O leilão extrajudicial é aquele que ocorre sem processo judicial, ou seja, um tipo geral de leilão além do Poder Judiciário.
É considerada uma venda pública porque é baseada na permissão do proprietário da mercadoria ou de outra pessoa que possam representá-lo.
Os leilões extrajudiciais são regulamentados pela Lei da Alienação Fiduciária e estão sujeitos a regras muito específicas e distinguem-se claramente dos leilões judiciais.
Legislação aplicável aos leilões extrajudiciais
O Judiciário não participa de leilões extrajudiciais. Isso pode ser facilitado por meio da liquidação da dívida em benefício do proprietário do ativo ou, como no caso de uma venda fiduciária como garantia.
A legislação aplicável aos leilões extrajudiciais são:
- Lei n.º 9.514/97: dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.
- Lei n.º 13.097/15: modificações na Lei anterior.
Motivos para anulação do leilão extrajudicial
Existem diversos motivos que podem levar à anulação de um leilão extrajudicial. Confira, abaixo, alguns dos principais motivos:
Vício de consentimento do devedor
Se houver vícios de consentimento, como coação, fraude ou erro, que afetem a vontade dos participantes do leilão, isso pode levar à anulação do processo.
É importante que todas as partes envolvidas ajam de forma livre e consciente, sem influências indevidas.
Ausência ou irregularidades nos documentos de notificação
A ausência ou as denominadas irregularidades nos documentos de notificação também dão cabo à anulação do leilão extrajudicial.
Isso ocorre porque os documentos de notificação do devedor, do cônjuge, e dos demais interessados.
Falhas na publicação dos editais e avisos de leilão
O anúncio de um leilão, conforme disposto pela Lei n.º 9.514/97, a divulgação deverá adotar os meios públicos que permitam com que a comunidade tenha conhecimento do leilão.
Portanto, a ação deverá ser publicada em jornal amplamente público por pelo menos três dias consecutivos.
O aviso também deve incluir uma descrição detalhada e avaliação da propriedade, incluindo data, hora e local do leilão.
Ausência de lances ou preço vil no leilão
O valor do imóvel anunciado em leilão não deve ser significativamente inferior ao valor de mercado, ou seja, cerca de 50% abaixo do valor de mercado, e nem o leilão ser finalizado com a ausência de propostas.
Falta de intimação do devedor sobre o resultado do leilão
Se o credor em processo de penhora de bens não notificar devidamente o devedor, o processo também pode ser anulado.
Neste caso, o credor ou a responsabilidade de notificação será do cartório ou do órgão que promove o leilão.
Ausência ou irregularidades no contrato de compra e venda
A ausência ou as denominadas irregularidades no contrato de compra e venda também dão cabo à anulação do leilão extrajudicial.
Isso ocorre porque o documento inicial de compra e venda é o que deu origem à compra inicial (e no final, o bem foi leiloado) e ele possui algum vício.
Valor da dívida incorreto
Quando o credor exigir ao devedor a cobrança de dívidas em atraso, deve ser declarado o valor da dívida e anexada uma tabela que comprove a dívida e seu valor exato.
Se houver erro no valor devido, a notificação poderá ser revogada por nova notificação corrigindo o valor devido.
Imóvel protegido como Bem de Família
A execução pode ser evitada se o imóvel pertencer a uma família, ou seja, se destinar à residência e convivência de um grupo de pessoas conhecido como família e o devedor não possuir outros bens para quitar a dívida.
Mas basta ser bem de família para que o leilão seja anulado. Muita atenção, de conforme a Lei n.º 8.009/90, existem hipóteses que autorizam:
- Dívida de Financiamento para construir ou comprar imóvel;
- Imóvel de propriedade de devedor de pensão.
Defasagem na avaliação
Se o ativo for penhorado ou bloqueado, pode levar algum tempo até que o leilão ocorra. Portanto, o valor atual pode estar desatualizado. Portanto, o valor deve ser atualizado antes de executar o leilão.
Ausência de descrição detalhada
Todos imóveis e seu status devem ser detalhados antes do leilão.
É importante registrar o máximo de informações possíveis sobre as condições do imóvel para evitar dúvidas de qualquer tipo e, em casos mais graves, que haja anulação do leilão.
Qual o prazo para ação de anulação do leilão extrajudicial
Os leilões extrajudiciais poderão ser anulados, desde que obedeça ao prazo prescricional de 4 anos, a contar da data da realização do leilão.
Sendo assim, tanto o credor quanto o leiloeiro precisam seguir regras rígidas. Do contrário, a venda será completamente anulada.
Consulte um advogado especializado em anulação de leilões extrajudiciais
As situações de leilão de imóveis são sempre desconfortáveis e muitas vezes sem esperança para os mutuários inadimplentes.
Pensando nisso, consulte um advogado especialista em anulação de leilões extrajudiciais para garantir o acesso ao seu direito.
Conclusão
Os leilões extrajudiciais são estabelecidos pela legislação, a fim de evitar prejuízos para o credor, devedor ou terceiros, decorrentes de informações incompletas ou outros erros que não estejam em conformidade com a lei.
Neste artigo, você aprendeu os principais motivos que levam à anulação desse tipo de leilão. O processo de leilão, mesmo sendo extrajudicial, é complexo e repleto de detalhes que precisam ser analisados.
Gostou do artigo? Caso você tenha mais dúvidas ou necessite de apoio jurídico, recomendo que fale com um advogado especialista para garantir os seus direitos.
